こんにちは！今日も宅建の勉強、本当にお疲れ様です。
テキストを開くと、似たような漢字が並んでいて「うわっ、もう無理かも…」とページを閉じたくなってしまうこと、ありませんか？特に都市計画法の分野は、日常生活であまり使わない言葉が出てくるので、イメージが湧きにくいんですよね。
私自身も勉強を始めたばかりの頃は、「高度地区」と「高度利用地区」の区別が全くつかず、過去問を解くたびに「どっちだっけ？」と頭を抱えていました。
でも、安心してください。これらは「言葉のイメージ」と「目的」さえ掴んでしまえば、実は得点源にしやすいラッキー問題に変わります。
今日は、多くの初学者がつまずきやすい「高度地区」「高度利用地区」「高層住居誘導地区」「特定街区」の4つについて、わかりやすく噛み砕いて解説していきます。試験に出るポイントだけを絞ってお伝えしますので、一緒に整理していきましょう！
まず最初に、一番の難所であるこの2つの違いから見ていきましょう。名前は似ていますが、中身は「正反対」と言ってもいいくらい違います。
高度地区の「高度」は、単純に建物の「高さ」のことだと思ってください。
この地区の目的は2つあります。
- 最高限度を定める場合：「これ以上高い建物を建ててはいけません」と制限して、日当たりや静かな環境を守るため（住宅地など）。
- 最低限度を定める場合：「これより低い建物はダメです（もっと高いビルを建てて土地を有効活用してね）」と制限して、駅前などの発展を促すため。
つまり、環境を守るためのブレーキ役にもなれば、発展させるためのアクセル役にもなるのが高度地区です。
ここで試験によく出る重要なポイントがあります。それは、「最高限度または最低限度」のどちらか一方を定めればOKという点です。
試験ではよくこんなひっかけ問題が出ます。
これは×（バツ）です。「どちらも」定める必要はありません。「または」で良いのです。まずは「高度地区＝高さのMaxかMinを決めるルール」と覚えておきましょう。
次に「高度利用地区」です。これは、「土地を高度（ハイレベル）に利用しよう！」という地区です。
イメージとしては、今まで小さな古い建物が密集していたエリアを再開発して、ドーンと大きなビルを建て、街を活性化させるような場所です。そのため、小さな建物がちょこちょこ建っていては困ります。
ここで定らめれるのは、以下の制限です。
- 容積率の最高限度・最低限度
- 建ぺい率の最高限度
- 建築面積の最低限度
ここで最大の注意点があります。高度利用地区では、「建物の高さ」の制限は定めません。
「高度利用地区は、街を大きく発展させるために、中身（容積率）をギチギチに詰めてOKにする地区」というイメージを持っておくと、高さ制限との混同を防げるかもしれませんね。
3つ目は「高層住居誘導地区」です。なんだか長い名前ですが、漢字の意味をそのまま分解してみましょう。
「高層」の「住居」を建てるように「誘導（おすすめ）」する地区、という意味です。
バブル崩壊後など、都心の土地が高すぎて人が住めなくなり、みんな郊外へ移り住んでしまった時期がありました（ドーナツ化現象なんて呼ばれますね）。でも、職場から遠い家は大変です。そこで、「都心に戻ってきて、職場の近く（職住近接）で便利に暮らしましょうよ」と促すために作られたのがこの地区です。
この地区について覚えるべきは、「どこに指定できるか？」という点です。ここに強烈なひっかけポイントが潜んでいます。
【指定できる場所】第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の中で、容積率が400％または500％の地域。
【指定できない場所（超重要！）】低層住居専用地域、中高層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域。
「住居」と名がついているのに、「〇〇住居専用地域」には一切定められない。ここを試験直前に確認しておくだけで、1点拾える可能性がグッと上がります。
最後は「特定街区」です。これはもう、具体的な景色をイメージするのが一番早いです。
新宿の超高層ビル群や、横浜のみなとみらいを思い浮かべてください。空に突き刺さるような高いビルと、その周りの広々とした空間。あれが特定街区です。
特定街区は、一般的な建築ルールの枠を超えた、特別なプロジェクトです。そのため、一般的な都市計画法や建築基準法の適用が一部なくなります（適用除外）。
ここで覚えるべきキーワードは以下の2つです。
- 高さの「最高限度」を定める（めちゃくちゃ高いビルを建てるため）
- 「壁面の位置の制限」を定める（ビルとビルの間隔を空けるため）
みなとみらいのビル群を想像してみてください。超高層ビルのすぐ3メートル隣に別のビルがあったら、圧迫感がすごいですよね？そんなことはありません。ビルとビルの間は30メートルくらい離れていて、ゆとりある空間（公開空地など）が作られています。
そのゆとりを作るために、「壁面の位置の制限（これ以上道路側に壁を出してはいけません）」を必ず定めます。「特定街区＝超高層ビル＝壁の位置も制限してスカスカにする」と連想できればバッチリです！
似たような言葉が多くて混乱しやすい分野ですが、それぞれの「目的」と「NGワード」を整理すれば怖くありません。最後に、今日これだけは覚えて帰ってほしいポイントをまとめました。
【今日の覚えるべき4つのポイント】
- 高度地区：「高さ」のMaxまたはMinを決める。（容積率は決めない！）
- 高度利用地区：「容積率」のMax・Minを決める。（高さは決めない！）
- 高層住居誘導地区：「〇〇住居専用地域」には指定できない。（中高層もダメ！）
- 特定街区：新宿・みなとみらい。「壁面の位置の制限」が必須。
この4つの区別がつくだけで、都市計画法の問題文が驚くほど読みやすくなります。最初は難しく感じるかもしれませんが、過去問で「あ、これはひっかけだ！」と気づけるようになると、パズルのように楽しくなってきますよ。
毎日コツコツと知識を積み重ねていけば、必ず合格ラインに届きます。焦らず、一つひとつ自分のものにしていきましょうね。
