【宅建】事前協議？同意？ごちゃ混ぜになりがちな開発許可の申請手続きをスッキリ整理

こんにちは。宅建試験の勉強は進んでいますか？法律の勉強をしていると、「手続き」という言葉を聞いただけで、なんだか難しそう……と身構えてしまうこと、ありますよね。

私自身も勉強を始めたばかりの頃は、「誰に許可をもらって、次に何をして、最後にどうなるのか」という時系列が頭の中で絡まってしまい、何度もテキストを行ったり来たりしていました。特に「開発許可制度」は、許可を取る前の準備から、工事が終わった後の話まで、流れが長いので混乱しやすい分野です。

でも、安心してください。この手続きの流れは、実は「登場人物」と「タイミング」さえ整理できれば、得点源に変わるチャンスなんです。今日は、試験によく出る重要なポイントに絞って、開発許可の申請手続きの流れを一緒に見ていきましょう。

開発許可の申請書を県知事（または市長）に出す前に、やっておかなければならない「事前の根回し」のようなものがあります。ここは試験でもヒッカケ問題としてよく出題されるので、しっかり区別しておきたいところです。

開発行為を行うと、道路や公園などの公共施設が関係してきますよね。ここで覚えておきたいキーワードは「同意」と「協議」の使い分けです。

「今あるものには同意が必要、新しいものには協議だけ」とイメージしておくと覚えやすいですよ。

もう一つ大事なのが、その開発区域内の土地所有者などの同意です。「全員の同意が必要」と出題されたら、それは×（バツ）です。必要なのは、「権利を有する者の相当数の同意」です。「相当数」という少しふわっとした言葉ですが、全員のハンコがなくても手続きは進められる、という点を押さえておきましょう。

事前準備が終わって申請を出し、審査に通れば、いよいよ「許可処分」が下ります。ここでも、試験で問われやすい細かいルールがあります。

知事は、許可する場合も不許可にする場合も、必ず「文書」で通知しなければなりません。口頭で「いいよー」と言われることはない、ということですね。また、許可をした場合、知事はすぐにその内容を「開発登記簿」に登録し、誰でも見られるようにしておく義務があります。

万が一、不許可処分になってしまい、その結果に納得がいかない場合はどうすればいいでしょうか。ここでは「順番」が大切です。

いきなり裁判所へ行くのではなく、まずは開発審査会へ、という流れを頭の片隅に置いておいてくださいね。

無事に許可が下りて工事が始まってからも、あるいは工事が終わった後にも、いくつかの制限があります。ここは「工事完了の公告」というゴールテープの前と後で、ルールが変わることを意識しましょう。

工事を進めていると、「やっぱりここを変えたい」ということが出てくるかもしれません。原則として、変更するには改めて知事の許可が必要です。ただし、「軽微な変更」（工事の着手予定日の変更など）であれば、許可までは不要で、遅滞なく届け出ればOKです。

また、途中で工事自体をやめる（廃止する）場合も、許可ではなく「届出」で済みます。「廃止＝許可が必要」というヒッカケ問題には注意してくださいね。

工事中に、その土地やプロジェクトを誰かに引き継ぐ場合の話です。

一般承継（相続・合併など）	手続き不要で、当然に地位を引き継ぐ
特定承継（売買など）	知事の承認が必要

相続の場合は手続きがいりませんが、土地を売って事業主が変わるような場合は、知事が「この新しい人に任せて大丈夫かな？」とチェックするために承認が必要になります。

最後に、一番の山場である建築制限について解説します。開発許可を受けた土地では、勝手に建物を建ててはいけません。そのルールが「完了公告」の前と後で異なります。

工事が終わって公告が出された後は、原則として「予定していた建築物」以外は建ててはいけません。ただし、ここにも例外があります。

特に「用途地域が定められている場合」は、開発許可の制限が外れて、用途地域のルールにバトンタッチされるイメージを持っておくと良いでしょう。

開発許可の手続きは、登場人物が多くて大変ですが、まずは以下のポイントだけしっかりと記憶に焼き付けてください。これだけでも、過去問の選択肢がぐっと絞りやすくなるはずです。

最初は用語に戸惑うかもしれませんが、一つひとつの手続きには「トラブルを防ぐため」「混乱を避けるため」という理由があります。「自分が開発業者だったらどう動くかな？」と想像しながら、少しずつ頭の中を整理していきましょう。今日の積み重ねが、合格への確実な一歩になりますよ！