こんにちは、宅建試験に向けて勉強を頑張っている皆さん、お疲れ様です。「国土利用計画法」という漢字の多い法律名を見て、少し身構えていませんか？
私自身も勉強を始めた頃は、「なんだかスケールが大きすぎてイメージが湧かない……」と苦手意識を持っていました。でも、実はこの分野、宅建試験の中では「ルールさえ覚えれば確実に得点できるボーナスステージ」なんです。
法律の背景にある「地価が高騰しないように見張りたい」という目的さえ分かれば、覚えるべき数字はごくわずかです。今日は、試験によく出る「事後届出」を中心に、初学者がつまずきやすいポイントを整理して解説していきますね。
「国土利用計画法」って、具体的には何を規制しているんですか？
一言でいうと、「広い土地を買ったときは、国（知事）に報告してね」というルールです。バブル時代のように、土地の値段が勝手に吊り上げられないよう見張っているんですよ。
まず、この法律の全体像をざっくりと掴みましょう。
国土利用計画法は、土地の投機的取引（転売目的などで値段をつり上げること）や、地価の高騰を抑制し、土地を適正に利用するために作られました。
試験対策として重要なのは、「一定の面積以上の広い土地を売買したとき、知事に届け出をしなければならない」というルールです。
実はこの法律には「許可制」と「届出制」の2つがありますが、現在の日本の状況では「許可制」が適用される規制区域はほとんどありません。
そのため、宅建試験で問われるのは、ほぼ100％「届出制（特に事後届出）」についてです。「許可」という言葉が出てきたら、「あれ？珍しいな」と思うくらいで大丈夫。まずは「届出」のルールを完璧にしましょう。
では、具体的にどんな時に「事後届出（契約した後の報告）」が必要になるのでしょうか？ これには3つの条件があり、すべて満たしたときだけ届出が必要です。
- ① 権利の移転・設定があること（売買など）
- ② 対価があること（お金のやり取りがある）
- ③ 面積が一定以上であること
この3つ、試験ではひっかけ問題としてよく出題されます。一つずつ見ていきましょう。
まず、「権利の移転」と「対価」です。ここはセットで覚えましょう。
例えば、売買契約や交換契約はお金や物のやり取り（対価）があるので、届出の対象になります。しかし、「贈与（タダであげる）」や「相続（遺産として受け継ぐ）」は、対価が発生しない、または契約ではないため、たとえ広い土地でも届出は不要です。
「土地をもらったけれど、届出は必要？」という問題が出たら、即座に「対価がないから不要！」と判断できるようにしておきましょう。
ここが今日のメインテーマです。届出が必要な「一定の面積」は、その土地がどのエリアにあるかで決まります。この数字は絶対に暗記が必要です。
数字を覚えるのが苦手です……。いい覚え方はありますか？
大丈夫です！ 数字は「2・5・10」の3つだけ。エリアの「都会度」に合わせて数字が大きくなるとイメージしてください。
以下の3つの区分を覚えましょう。
- 市街化区域（街中）：2,000㎡以上
- 市街化区域以外の都市計画区域（郊外）：5,000㎡以上
- 都市計画区域外（田舎）：10,000㎡以上
街中は土地の価値が高いので、狭くても（2,000㎡）チェックが入ります。逆に、田舎に行けば行くほど、かなり広くないと（10,000㎡）規制されません。
試験では「市街化調整区域で4,000㎡の土地を買った場合、届出は必要か？」といった問題が出ます。この場合、市街化調整区域は「市街化区域以外」なので基準は5,000㎡。4,000㎡なら基準以下なので、届出は不要となります。
基本は「契約した後（事後）」の届出ですが、地価が急上昇している特別なエリア（注視区域・監視区域）では、「契約する前（事前）」に届出が必要になります。
この「事後」と「事前」の違いは、試験の頻出ポイントです。以下の表で整理しましたので、ここを重点的にチェックしてください。
| 項目 | 事後届出（原則） | 事前届出（例外） |
|---|---|---|
| 届出の時期 | 契約締結後、2週間以内 | 契約締結前 |
| 届出する人 | 権利取得者（買主）のみ | 当事者双方（売主・買主） |
| 勧告について | 利用目的の変更のみ勧告可能（取引中止はできない） | 取引中止や価格の変更も勧告可能 |
特に間違えやすいのが「誰が届け出るか」です。事後届出の場合、土地を手に入れて利用するのは買主なので、「買主」だけが届け出ればOKです。売主は関係ありません。
一方で、事前届出の場合は、まだ契約前で価格交渉中などの段階なので、「売主と買主の両方」が届け出る必要があります。
最後に、ルールを守らなかった時のペナルティについてお話しします。「届出をしなかった場合」と「勧告に従わなかった場合」で扱いが全く違うので注意が必要です。
ここも非常によく出題されます。対比して覚えましょう。
- 届出をしなかった場合（無届出）これは法律違反です。「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」という罰則があります。
- 勧告に従わなかった場合知事から「その使い方は良くないから変えて」と勧告されたのに無視した場合。これは罰則はありません。その代わり、「勧告に従わなかった旨を公表される」だけです。
「勧告に従わないと罰金刑になる」というひっかけ問題が頻出ですので、騙されないようにしてくださいね。
お疲れ様でした！ 国土利用計画法は、数字と手続きの違いさえ整理できていれば、決して難しくありません。
最後に、今日の学習の要点をまとめます。試験直前にもここだけ見直せるようにしておきましょう。
- 面積要件は「2,000・5,000・10,000」（市街化・非線引・外）。
- 贈与・相続は対価がないので届出不要。
- 事後届出は、契約後2週間以内に「買主」が行う。
- 届出をしないと罰則あり（懲役・罰金）。
- 勧告に従わなくても罰則なし（公表されるだけ）。
まずは、「2・5・10」の数字を指折り数えて覚えるところから始めてみてください。この数字が頭に入っているだけで、過去問の半分以上は自信を持って解けるようになりますよ。
焦らず、一つずつ知識を積み重ねていきましょう。応援しています！
