【宅建】容積率の緩和措置まで網羅！試験に出る「延べ面積」の計算ポイントまとめ

こんにちは！宅建の勉強、順調に進んでいますか？法令上の制限の分野に入ると、急に数字や計算が増えてきて、「うっ、数学は苦手なのに……」とアレルギー反応が出てしまうこと、ありますよね。私も最初はそうでした。特に今日解説する「容積率」は、建ぺい率と似ているようで計算ルールが少し複雑なので、テキストを読んだだけで眠くなってしまった経験があります。

でも、安心してください。容積率は、仕組みさえイメージできれば、実はパズルのように解ける得点源になります。今日は、多くの初学者が混乱しやすい「前面道路幅員による制限」を中心に、試験で問われるポイントを絞って解説していきます。一緒に整理して、確実に1点を取れるようにしていきましょう！

まずは、言葉の定義から確認していきましょう。前回学習した「建ぺい率」は、敷地を真上から見たときの「広さ（建築面積）」の制限でした。これに対して、今回学ぶ容積率は、建物の「立体的なボリューム（延べ面積）」の制限です。

例えば、敷地が100㎡で容積率が200％なら、延べ面積200㎡までの建物が建てられます。1階が100㎡、2階が100㎡の2階建てでも良いですし、各階50㎡の4階建てでも構いません（高さ制限などは一旦置いておきます）。つまり、「その土地に、どれくらいの床面積を持つ建物を積み上げられるか」という限界値を示すのが容積率なんです。

さて、ここからが本番です。宅建試験で頻出なのが、「指定された容積率（都市計画容積率）をそのまま使ってはいけないケースがある」というひっかけ問題です。これを攻略するには、目の前の道路（前面道路）の幅員をチェックする必要があります。

まず、その土地の目の前にある道路の幅（幅員）を見てください。ここでの判断基準はズバリ「12m」です。

なぜこんなルールがあるのでしょうか？それは、前の道路が狭いのに高いビルを建ててしまうと、火事の際に消防車が入りにくかったり、日当たりや風通しが悪くなったりするからです。「道路が狭いなら、建物のボリュームも抑えてね」という配慮なんですね。

では、前面道路が12m未満の場合の計算式を見てみましょう。用途地域が「住居系」か「その他（商業系など）」かで掛ける数字が変わります。

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

この場合、手順は以下の通りです。

試験では「40/10（400％）」と答えたくなりますが、道路が狭いために制限されて「360％」が正解になるわけです。この「比較して小さい方をとる」というプロセスを絶対に忘れないでくださいね。

角地などで、前面道路が2つある（例えば5mの道路と6mの道路に接している）場合はどうでしょうか？この場合は、「広い方の道路幅員」を採用します。先ほどの例なら、5mではなく6mの道路を基準に計算してあげてOKです。ここは受験生に有利なルールなので、ラッキー！と思って覚えちゃいましょう。

容積率の計算において、もう一つ覚えておきたいのが「おまけ（緩和措置）」です。建物の特定の部分は、延べ面積（容積率の計算上の床面積）に算入しなくて良いというルールがあります。これを知っていると、実務でも「もう少し大きな家が建てられますよ」と提案できるようになります。

以下の3つは、一定の限度まで延べ面積から除外できます。

特に「マンションの廊下や階段は、容積率の計算に入れない」というのは頻出知識です。これがあるおかげで、マンションは居住スペースを最大限確保できているんですね。まずは「廊下・階段は全部OK」というところから確実に押さえましょう。

最後に、一つの敷地が「容積率200％の地域」と「容積率300％の地域」にまたがっている場合です。この場合は、建ぺい率と同じく「加重平均（按分計算）」を行います。厳しい方に合わせるのではなく、それぞれの面積割合に応じて平均値を出すイメージです。

（計算例：敷地100㎡のうち、30㎡が容積率200％、70㎡が容積率300％の場合）(200％ × 30㎡ ＋ 300％ × 70㎡) ÷ 100㎡ ＝ 270％このように、それぞれの地域の数値を足して割る計算になります。

いかがでしたか？計算自体は掛け算と割り算だけなので、ルールさえ整理できていれば怖くありません。最後に、今日必ず覚えて帰ってほしいポイントをまとめました。

まずは、ご自身の住んでいる家の前の道路を見て、「ここは12mあるかな？ もしなかったら容積率は制限されてるのかな？」と想像してみることから始めてみてください。その「想像」が、試験本番での記憶の定着につながります。焦らず一歩ずつ、知識を積み上げていきましょう！