【宅建】建築確認は「誰が・いつ」行うの？試験に出る特殊建築物と例外ルールを整理

こんにちは。宅建の勉強、順調に進んでいますか？法律の条文や数字がたくさん出てくると、「うわ、難しそう…」とテキストを閉じたくなってしまうこと、ありますよね。私自身も学習を始めたばかりの頃は、建築基準法のページを開くたびにため息をついていました。

特に今回テーマにする「建築確認」は、宅建試験の法令上の制限分野で非常によく出題される重要な単元です。ただ、丸暗記しようとすると「床面積が〇〇㎡で…」「木造だと…」と混乱してしまいがちです。

そこでこの記事では、難しい言葉をできるだけ使わずに、建築確認の「仕組み」と「試験に出やすいポイント」に絞って解説していきます。まずは全体像を掴んで、少しずつ自信をつけていきましょう。

建築確認とは？「誰が」「誰に」チェックしてもらう制度なのか

まず、そもそも「建築確認」とは何でしょうか。一言でいえば、建物を建てるときに「この建物は法律（建築基準法）を守った安全な建物ですか？」と、事前に行政のチェックを受けることです。

もし、誰もチェックせずに好き勝手にビルや家を建てられたら、地震で簡単に倒壊したり、火事のときに逃げ遅れたりする危険な建物だらけになってしまいますよね。それを防ぐための「検査制度」だとイメージしてください。

申請する人と検査する人を覚えよう

ここで試験によく出るのが、「登場人物」です。

大工さんや建築会社が役所に行くんですか？

実は違うんです。手続きを実際に行うのは代理の人かもしれませんが、法律上の責任者はあくまで「建物の持ち主」なんですよ。

ここは非常に重要なので、以下の関係をしっかり覚えておきましょう。

ポイント

申請しなければならない人（義務者）：建築主
検査をする人（チェック機関）：建築主事 または 指定確認検査機関

「建築主（けんちくぬし）」とは、建物のオーナーのことです。そして、検査をするのは役所にいる「建築主事（けんちくしゅじ）」という専門の公務員か、国が認めた民間の「指定確認検査機関」です。「主」と「主事」、漢字が似ていますが役割は正反対ですので、ここを混同しないように整理しておけると安心です。

建築確認が必要な「規模」と「建物」のルール

次に、すべての建物にこの確認が必要かというと、そうではありません。小さな物置を置くだけなら不要な場合もあります。試験では、「どんな建物を建てるときに建築確認が必要か」という基準が問われます。

1. 「特殊建築物」は厳しくチェックされる

まず覚えるべきキーワードが「特殊建築物」です。これは、不特定多数の人が集まる建物のことです。

【特殊建築物の例】学校、体育館、病院、劇場、百貨店、共同住宅（マンション・アパート）、飲食店など

たくさんの人が利用する場所で火事や事故が起きたら大変ですよね。そのため、これらの特殊建築物で床面積が200㎡を超えるものを新築・増築などする場合には、必ず建築確認が必要になります。

2. 木造や非木造などの「大規模建築物」

特殊建築物でなくても、建物自体が大きければ危険度が増すため、確認が必要になります。一般的な住宅や事務所でも、以下の規模になると「大規模建築物」として扱われ、確認が必要です。

建物の種類	建築確認が必要な規模の目安
木造の建物	3階以上または延べ面積500㎡超など（※細かい要件はありますが、まずは「大きな木造」とイメージしましょう）
木造以外の建物（鉄筋コンクリートなど）	2階以上または延べ面積200㎡超

初学者のうちは、「2階以上あるようなしっかりした建物や、200㎡を超える広い建物は、だいたい建築確認がいるんだな」という大枠の理解からスタートして大丈夫です。基本的には、「都市計画区域内などで建物を建てるなら、原則として建築確認が必要」と考えておき、例外的に不要なケースを覚える方が効率的です。

試験によく出る「例外パターン」と「用途変更」

さて、ここからが本番です。宅建試験では、原則よりも「例外」や「引っ掛け問題」がよく出ます。特に以下の2点は、毎年のように問われる重要ポイントです。

例外1：10㎡以内の増築・改築・移転なら不要？

建物を少しだけ広くする「増築」や、場所を動かす「移転」の場合、規模が小さければ確認は不要です。具体的には、床面積の合計が10㎡以内であれば、建築確認はいりません。

ただし、ここに大きな落とし穴があります！

この「10㎡以内の免除ルール」が使えるのは、防火地域・準防火地域「外」の場合だけです。

街中の「防火地域」や「準防火地域」は、火事に弱いエリアです。そのため、たとえ1㎡の小さな増築であっても、これらの地域内では建築確認が必要になります。

ポイント