こんにちは！宅建の勉強、順調に進んでいますか？
今日は、宅建の法令上の制限の中でも、特に「言葉が難しくてイメージしづらい」と敬遠されがちな「都市計画事業（市街地開発事業・都市計画施設）」についてお話しします。
正直なところ、私も勉強を始めたばかりの頃は、「市街地開発事業？」「事業地？」「施行区域？」と似たような漢字ばかり並んでいて、テキストを見るだけで眠くなっていました。どれも同じに見えてしまうんですよね。
でも、ここを乗り越えると法令上の制限で確実に1点を拾えるようになります。実は、「工事がどの段階にあるか」さえ整理できれば、暗記するポイントは驚くほど少なくなります。
今日は難しい法律用語をできるだけ噛み砕いて、皆さんの頭の中に「工事の流れ」のイメージができるように解説していきますね。一緒に整理していきましょう！
細かい規制の話に入る前に、まずは「そもそも何をするものなのか」をざっくり理解してしまいましょう。
都市計画事業というのは、住みよい街を作るための具体的な工事やプロジェクトのことです。大きく分けると、以下の2つがあります。
どちらも「街を良くする工事」ですが、この工事がいきなり始まるわけではありません。計画から実行までには、必ず順序があります。宅建試験では、この「時間の流れ」を意識することが非常に重要です。
都市計画事業が進んでいく流れは、大きく以下の4段階でイメージしてください。
なるほど…。段階によって呼び名が変わるんですね。
そうなんです！特に重要なのが、3番目の「事業地」になった段階です。ここからは「工事本番」なので、ルールが一気に厳しくなるんですよ。
さて、ここからが今日の本題であり、試験のヤマ場です。この事業の流れの中で、「自分の土地だけど、勝手に家を建ててもいいの？」という建築制限がかかります。
基本的には、「都道府県知事の許可」が必要になるのですが、段階によって「許可が必要な行為」や「例外（許可不要なケース）」が微妙に違います。ここがひっかけ問題の巣窟です。
わかりやすく表にまとめてみました。まずはざっと眺めてみてください。
| 段階・区域 | 建築・造成 | 非常災害の応急措置 |
|---|---|---|
| ①予定区域（まだふんわりした段階） | 許可必要 | 不要 |
| ②施行区域・施設の区域（施行予定者が未定） | 許可必要（※緩い基準あり） | 不要 |
| ②施行区域・施設の区域（施行予定者が決定済） | 許可必要 | 不要 |
| ③事業地（工事スタート！） | 許可必要 | 許可必要！ |
この表の違いを、もう少し詳しく見ていきましょう。
まだ工事が始まっていない①や②の段階では、「将来、工事の邪魔になるような建物は作らないでね」というスタンスです。
そのため、「建築物の建築」や「土地の形質の変更（造成）」をするには、知事の許可が必要です。ただし、以下のようなケースは許可不要（例外）です。
「災害時の応急措置」まで許可が必要だと言っていたら、復旧が遅れてしまいますよね。だから、この段階では許可はいりません。
②の段階で、まだ「誰が工事をやるか（施行予定者）」が決まっていない場合は、少しルールが緩くなります。
もし許可を申請した建物が、「木造などの2階建て以下（地階なし）で、簡単に移転・撤去できるもの」であれば、知事は許可をしなければなりません。
「まだ誰がやるかも決まってないし、すぐに壊せる軽い建物なら建てさせてあげよう」という配慮ですね。
「許可不要」になるわけじゃないんですね？
鋭いです！そこが重要です。「許可申請は必要だけど、申請されたら知事は断れない」というルールなんです。許可不要と混同しないようにしましょう！
さて、一番の重要ポイントです。都市計画事業の認可・承認が下りて、その場所が「事業地」という名前になると、ルールが激変します。
事業地とは、もう「明日からブルドーザーが入ってきてもおかしくない場所」です。工事の邪魔になることは一切許されません。
事業地内では、以下の3点を必ず覚えてください。
【試験対策の合言葉】「事業地に入ったら、非常災害でも許可がいる！」
この例外の無さを試験委員はよく突いてきます。「非常災害のための応急措置であれば、事業地内であっても許可は不要である」という問題が出たら、即座に「×（バツ）」と答えられるようにしておきましょう。
最後に、周辺知識として知っておくと安心な点を2つ補足します。
市街地開発事業に関する都市計画は、規模によって決める人が違います。
「原則は都道府県」と覚えておけばOKです。
道路や公園などの「都市計画施設」は、都市計画区域の外でも定めることができます。「道路が都市計画区域のラインでプツッと途切れる」なんてことはないですよね。必要があれば区域外にもまたがって指定できる、とイメージしておきましょう。
お疲れ様でした！少し複雑な都市計画事業ですが、「段階」を意識するとスッキリしませんか？最後に、今日覚えるべきポイントを整理しました。
特に「事業地での非常災害」のひっかけ問題は、毎年のように受験生を悩ませます。ここを自信を持って答えられるだけで、他の受験生と差がつきますよ。
まずはこの「事業地の厳しさ」だけでもしっかり覚えて、過去問にチャレンジしてみてくださいね！応援しています。
