こんにちは！法令上の制限の分野に入ると、急に数字や計算が出てきて「うわっ、苦手だな」と感じてしまうことはありませんか？私も実は、学生時代から数学が大の苦手でした。「建ぺい率」という漢字を見ただけで、なんだか難しそう……とテキストを閉じたくなったのを覚えています。
でも、安心してください。宅建試験で出る「建ぺい率」の話は、複雑な計算式を解くようなものではありません。どちらかというと、「どのくらい敷地いっぱいに建物を建てていいの？」という広さのルールを知るパズルのようなものです。
今日は、この建ぺい率について、初学者の方が特につまずきやすい「緩和ルール（ボーナス）」や「異なる地域にまたがる場合」を中心に、やさしく整理していきましょう。今日の内容を押さえれば、法令上の制限の得点源がひとつ増えますよ。
まず、「建ぺい率」という言葉の意味から確認していきましょう。漢字が少し難しいですが、これはシンプルに言うと「敷地全体のうち、建物を建てていい面積の割合」のことです。
計算式としては以下のようになります。
例えば、100㎡の土地があって、建ぺい率が「80％（10分の8）」と決められていたとします。この場合、最大で80㎡までの広さ（建築面積）の建物を建てることができます。残りの20㎡は、庭や駐車場として空けておかなければならない、というイメージですね。
宅建の試験問題では、「80％」や「60％」という書き方よりも、「8/10」や「6/10」といった分数で表記されることがほとんどです。
最初は見慣れないかもしれませんが、「分母は常に10なんだ」と思えば、すぐに慣れていけるはずです。ちなみに、一番建ぺい率が大きい（たくさん建てられる）のが商業地域です。商業地域は原則として「8/10（80％）」と法律で決まっています。街の中心部はビルが密集していますが、あれは建ぺい率が高く設定されているからなんですね。
さて、ここからが今日の本番です。基本のルールはあるものの、一定の条件を満たすと「もう少し広く建てていいですよ」というおまけ（緩和）がもらえます。試験ではこの「緩和条件」が非常によく問われます。
緩和されるパターンは、大きく分けて「＋1/10（＋10％）」されるケースと、それらが組み合わさって「＋2/10（＋20％）」されるケースがあります。
まずは、建ぺい率の制限が1割ゆるくなる（1/10加算される）ケースを見てみましょう。以下の3つのどれかに当てはまると、ボーナスゲットです。
さらに、上記の条件を組み合わせて満たすと、ボーナスが合算されて「＋2/10（＋20％）」になります。ここが試験のひっかけポイントになりやすいので注意しましょう。
つまり、「角地」という条件と、「燃えにくい建物」という条件が揃えば、2割増しで建てられると覚えておくとスムーズです。
緩和ルールの中でも最強なのが、「建ぺい率の制限がなくなる（10/10になる）」パターンです。これはつまり、敷地いっぱいに建物を建てて良いということです。
特に覚えておきたいのは、次の組み合わせです。
もともと8/10（商業地域など）でたくさん建てられる場所において、さらに「防火地域」内で「耐火建築物」を建てるなら、もう制限なしで100％使っていいですよ、というルールです。
その他にも、以下のような建物は建ぺい率の制限を受けません。
交番や公衆トイレは、街の安全や衛生のために必要なものなので、敷地の広さ制限で建てられないと困りますよね。だから特別扱いなんだ、とイメージしておきましょう。
最後に、少し実践的な計算のお話です。ひとつの敷地が、「建ぺい率6/10の地域」と「建ぺい率8/10の地域」にまたがっている場合はどうなるでしょうか？
この場合、「厳しい方に合わせる」のではありません。それぞれの地域の面積に応じた「加重平均（按分）」で計算します。容積率と同じ考え方ですね。
言葉だとわかりにくいので、具体例で見てみましょう。合計100㎡の土地が、以下のように分かれているとします。
この場合、それぞれの部分で建てられる面積を計算して、合計します。
つまり、この土地全体では74㎡まで建てられることになります。これを全体の面積100㎡で割ると、この土地全体の建ぺい率は「74/100 ＝ 7.4/10（74％）」となります。
試験対策としては、「またがっている時は、それぞれの面積で計算して足し算（加重平均）する」ということだけ覚えておけば大丈夫です。「厳しい方（6/10）になる」というひっかけ問題がよく出るので、そこだけは騙されないようにしましょう。
建ぺい率は、数字が出てくるので身構えてしまいますが、問われるパターンは決まっています。今日の学習を整理して、以下のポイントだけはしっかり持ち帰ってください。
まずは「角地はボーナス」「燃えにくい建物もボーナス」というイメージを持つことから始めてみてください。一つひとつクリアしていけば、必ず法令上の制限も得意分野になります。一緒に頑張っていきましょう！
