こんにちは。宅建試験の勉強、毎日おつかれさまです。「法律の勉強なんて初めてだし、難しい言葉ばかりで頭に入らない…」と不安を感じていませんか？
その気持ち、痛いほどよくわかります。私自身も最初は、テキストを開くたびに並んでいる漢字の多さに圧倒されて、そっと本を閉じてしまうような状態でした。
でも、安心してください。宅建試験は「満点を取らなければいけない試験」ではありません。大事なポイントを、自分の生活に引き寄せてイメージできれば、必ず解けるようになります。
今回のテーマは、都市計画法の「用途地域」です。
「第◯種◯◯住居専用地域…」みたいな長い名前がたくさん出てきて、心が折れそうになる分野ですよね。今回はこれを、丸暗記ではなく「街の風景」としてイメージできるように、やさしく解説していきます。
まずは、細かい名前を覚える前に「なぜ用途地域なんてものがあるのか」という全体像（概要）から押さえていきましょう。
漢字がいっぱいで難しそう…。結局、何を決めているルールなんですか？
一言でいうと、「ここは住む場所」「ここは工場を作る場所」というふうに、街のエリアごとに役割分担を決めるルールのことです。
もし、このルールがなかったらどうなるでしょうか？
あなたが静かに暮らしたいと思って家を建てたすぐ隣に、煙突から煙をもくもくと出す大きな工場ができたり、夜中まで騒がしい繁華街ができたりしたら困りますよね。
逆に、工場を建てたい人にとっても、すぐ近くに住宅があって「音がうるさい！」と毎日苦情を言われたら、仕事になりません。
だからこそ、「似たような使い方の建物は、同じエリアに集めましょう」という決まりが必要なんです。これが用途地域です。
用途地域は全部で13種類ありますが、いきなり全部覚えようとするとパンクしてしまいます。まずは、ざっくり3つのグループに分けて考えましょう。
- 住居系：人が住むことをメインにするエリア（8種類）
- 商業系：お店やオフィスをメインにするエリア（2種類）
- 工業系：工場や倉庫をメインにするエリア（3種類）
試験では、このグループごとの特徴や、「どの地域ならどんな建物が建てられるか（または建てられないか）」がよく問われます。
一番種類が多いのが「住居系」の8種類です。これらは「静かさレベル」で順序立ててイメージすると覚えやすいですよ。
まずは「第一種・第二種低層住居専用地域」です。名前の通り、「低い建物（一戸建てなど）」専用のエリアです。
- 第一種：本当に静かな住宅街。コンビニすら建てられないことが多いです。
- 第二種：基本は静かですが、コンビニやパン屋さんなど、小さなお店なら建ててもOKです。
このエリアの最大の特徴は、「高さ制限」があることです。
「低層」という名前を守るために、建物の高さを10mまたは12mまでに制限するルールがあります。これは試験で非常によく出るポイントなので、「低層エリアには絶対高さの制限がある！」と覚えておいてくださいね。
また、最近追加された「田園住居地域」もここに近いです。住宅と農地が混ざっているエリアで、農産物の直売所などが建てられます。
次は「第一種・第二種中高層住居専用地域」です。「低層」の制限がなくなって、マンションなどが立ち並ぶイメージですね。
- 第一種：マンション中心。病院や大学なども建てられます。
- 第二種：少し規模が大きくなり、スーパーや事務所なども混ざってきます。
さらに賑やかになるのが「第一種・第二種住居地域」と「準住居地域」です。
ここは「住居」という名前がついていますが、かなり商業的な要素が強くなります。ホテルやカラオケ店（第二種住居からOK）なども建てられるようになり、一戸建てと大きなビルが混在しているエリアです。
特に「準住居地域」は、大きな道路沿いをイメージしてください。車屋さんのショールームや倉庫などが並んでいるけれど、その裏には家もある、といった雰囲気です。
住居系以外のエリアは数が少ないので、特徴的な部分をピンポイントで押さえていきましょう。特に「工業専用地域」は要注意です。
「近隣商業地域」は、商店街のような場所です。日用品の買い出しに便利なエリアですね。
一方、「商業地域」は都心の繁華街やオフィス街です。デパートや映画館、銀行の本店などが集まっています。ここでは土地を最大限有効活用したいので、建物を敷地いっぱいに建てられる（建ぺい率の制限が緩い）という特徴があります。
最後に工業系です。「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」の3つがあります。
ここで初心者の皆さんが絶対に覚えて帰るべき知識が一つあります。
「工業」ってついているから、全部工場だらけで人は住めないんですか？
いいえ、実は違うんです。ここが試験のひっかけポイントです！
実は、「準工業地域」や「工業地域」には、住宅を建てることができます。
町工場の中にアパートがあったり、大きな工場の近くに従業員向けの社宅があったりする風景を想像してみてください。「工業」と名乗っていても、人は住めるんです。
しかし、「工業専用地域」だけは別格です。
コンビナートのような、ガチガチの工場地帯をイメージしてください。空気が悪かったり危険だったりするので、人は住んではいけないことになっています。
用途地域は13種類ありますが、「家が建てられないのは工業専用地域だけ」。これだけでも、今日の大きな収穫になりますよ。
用途地域が決まると、自動的にいくつかの「制限」がセットでついてきます。街の秩序を守るためのルールですね。
土地に対してどれくらいの広さ、どれくらいのボリュームの建物を建てていいかという制限です。
- 建ぺい率：敷地を真上から見たとき、建物がどれくらいを占めているか。
- 容積率：建物の床面積の合計（延べ床面積）が、敷地に対してどれくらいか。
住居系の地域では、お隣との隙間を空けて日当たりを確保したいので、この制限が厳しくなります。逆に商業地域では、ビルを密集させたいので制限が緩くなります。
先ほど少し触れましたが、これが一番の狙い目です。
「高さ10mまたは12mの制限」がかかるのは、以下の3つの地域だけです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 田園住居地域
「低層」と「田園」。このグループには高さの限界がある、と覚えておきましょう。
用途地域は奥が深いですが、初学者の段階では細かい建築基準法の別表（何を建てていいかリスト）をすべて暗記する必要はありません。
まずは「街のイメージ」を持つこと。そして、試験によく出る「例外」や「極端なルール」から押さえるのが合格への近道です。
今日の学習のポイントを整理しました。
- 用途地域は「住居・商業・工業」の3グループで、全部で13種類ある。
- 「工業専用地域」は、13種類の中で唯一、住宅が建てられない。
- 「低層住居専用地域」（第一種・第二種）と「田園住居地域」には、高さ制限（10mまたは12m）がある。
- 「準住居地域」は道路沿いのイメージ、「近隣商業地域」は商店街のイメージを持つ。
まずは、通勤や散歩の途中で「ここはマンションが多いから中高層住居専用地域かな？」「ここは大きな道路沿いだから準住居地域かも？」と、実際の街並みを眺めながら想像してみてください。
それだけで、テキストの文字が具体的な景色に変わって、記憶に残りやすくなりますよ。焦らず、一つずつ「なるほど」を積み重ねていきましょう。
