こんにちは。宅建試験の勉強、毎日お疲れ様です。
テキストを開いて勉強を進めていくと、宅建業法の中盤でとてつもなく大きな壁にぶつかることがあります。それが、今回のテーマである「重要事項説明（35条書面）」です。
「覚える項目が多すぎる……」「どこまで暗記すればいいのかわからない」
そんなふうに頭を抱えてしまっていませんか？私自身も受験生時代、この単元のページ数の多さを見ただけで、「うわぁ、無理かも」とテキストを閉じそうになった記憶があります。
でも、安心してください。ここは実務でも最も重要な部分なので、試験でも「落としてはいけない基本問題」として出題されることが多いんです。最初からすべてを丸暗記しようとせず、まずは「どんなルールで行われるのか」という全体像から、一緒に整理していきましょう。
不動産というのは、とても高価な買い物ですよね。でも、買主さんや借主さんは、その土地や建物についてのプロではありません。
もし、何も知らずに契約して、後から「実は家が建てられない土地だった！」「水回りが壊れていた！」なんてことになったら大変です。そうならないために、「契約をする前」に、「プロである宅建士」が、「物件の重要なこと」を説明する義務があります。これが重要事項説明です。
試験でよく問われる基本のルールを確認してみましょう。ここを間違えて覚えてしまうと、応用問題でつまずいてしまいます。
そして、説明するときには以下の手続きが必須です。
ここで一つ、最近の改正ポイントがあります。以前は書類への押印が必要でしたが、現在は宅建士の押印は不要になりました。記名だけでOKです。また、説明する場所は「どこでもよい」とされています。不動産屋さんの事務所である必要はなく、喫茶店や相手の自宅でも構いません。
さて、ここからが本番です。重要事項説明の内容は膨大ですが、やみくもに覚えるのは非効率です。試験によく出る「ひっかけポイント」に絞って見ていきましょう。
試験では、「これは重要事項説明（35条）で説明すべき？ それとも契約書（37条）に書くだけでいい？」という違いをよく聞いてきます。
ここで迷ったら、こう考えてみてください。「物件そのものの情報」は重要事項説明、「お金や引き渡しの約束」は契約書です。
【重要事項説明では言わなくていい（契約書には書く）ものの例】
これらは、「物件を買うかどうか決めるための情報（＝重要事項）」というよりは、「買うと決めた後のスケジュール（＝契約内容）」ですよね。だから、重要事項説明の段階では必須ではないのです。この区分けができるようになると、選択肢をかなり絞り込めるようになりますよ。
もう一つ、試験で狙われるのが「売買では説明が必要だけど、賃貸（貸借）では不要」という項目です。すべて覚えるのは大変なので、まずは以下の代表的なものを押さえておきましょう。
| 項目 | 売買 | 貸借（賃貸） |
|---|---|---|
| 私道に関する負担 | 説明必要 | 説明不要 |
| 契約不適合責任の保証保険 | 説明必要 | 説明不要 |
| 台所・浴室等の設備状況 | （建物の時）説明必要 | 説明必要 |
例えば、アパートを借りる人にとって「前の道路が私道かどうか」はあまり重要ではありませんが、「お風呂やキッチンがちゃんと使えるか」は死活問題ですよね。このように、「借りる人の立場で考えたらどうかな？」とイメージすると、自然と答えが見えてきます。
近年、対面ではなくテレビ電話などを使って説明する「IT重説（ITによる重要事項説明）」が可能になりました。ここも出題されやすいので、条件を確認しておきましょう。
ただ「ZoomやSkypeを使えばいい」というわけではありません。以下の要件をすべて満たす必要があります。
特に「書面は事前送付」「宅建士証は画面越しでも提示必須」という点は、ひっかけ問題として出しやすいので要注意です。
重要事項説明は範囲が広いですが、まずは「基本の型」を体に染み込ませることが大切です。細かい建築基準法などの制限は後回しにして、まずは以下の3点を今日のお土産にして帰ってください。
まずはこの3つを完璧にするだけで、過去問の選択肢がいくつか切れるようになります。焦らず、一つひとつ知識を積み重ねていきましょう。あなたの合格への第一歩を、心から応援しています！
