【宅建初心者向け】「手付金」って何？8種制限の重要ポイントを優しく整理

こんにちは！今日も仕事や家事の合間に、勉強お疲れ様です。少しずつ専門用語にも目が慣れてきた頃でしょうか？それとも、「まだまだ漢字が多くて頭が痛い……」と感じているかもしれませんね。

私自身、最初は法律の条文を見るだけで眠くなってしまうタイプでした。でも、今日お話しするテーマは、皆さんが将来お家を買うときにも直結する「お金」の話です。

テーマは「手付金（てつけきん）」について。

不動産の契約をするときに最初に払う「予約金」のようなお金のことですが、これには宅建業法で「一般のお客さんを守るための厳しいルール」が決められています。試験でも非常によく出る、いわゆる「8種制限（はっしゅせいげん）」の一つです。

数字も出てきますが、丸暗記ではなく「なぜそんなルールがあるの？」という理由から見ていくと、驚くほどスッと頭に入ってきますよ。一緒に整理していきましょう。

まずは前提確認。「8種制限」って何でしたっけ？

本題に入る前に、一つだけ大切なルールを思い出しておきましょう。今回の話はすべて、以下のパターンのときにだけ適用されるルールです。

ポイント

この組み合わせのとき、知識や経験に差があるため、プロである業者が有利になりすぎないよう、「8種制限」という8つの特別なルールが発動します。今日の手付金の話も、この「プロ vs 素人」のときに、素人である買主を守るための盾なんです。

もし売主も買主もプロ（宅建業者）だったら、このルールはどうなるんですか？

良い質問ですね！その場合は、お互いプロ同士なので「守る必要なし」とみなされ、このルールは適用されません。試験ではここがひっかけ問題としてよく出るので、最初にチェックしておきましょう。

ポイント①：手付金の額は「代金の20％」まで！

不動産を買うとき、契約の証として「手付金」を支払います。ですが、売主である業者が「とりあえず手付金として、代金の半分（50％）を払ってください」と言ってきたらどうでしょうか？

例えば3,000万円の物件なら、1,500万円です。もし後で「やっぱりこの家、買うのをやめたいな……」と思っても、1,500万円も払ってしまっていたら、もったいなくて絶対にキャンセルできませんよね。

このように、手付金が高すぎると、買主が契約に縛り付けられてしまい、解約の自由がなくなってしまいます。これを防ぐために、以下のルールがあります。

もし20％を超えて受け取ったらどうなる？

ここが試験の頻出ポイントです。例えば、代金3,000万円の物件で、うっかり「1,000万円（約33％）」の手付金契約を結んでしまったとしましょう。上限の20％は「600万円」です。

この場合、契約そのものがすべて無効になるわけではありません。「上限（600万円）を超えた部分（400万円分）だけが無効」となり、その分は返してもらえます。

「契約全体が無効になる」というひっかけ問題がよく出るので、「超えた部分だけ無効（＝20％までは有効）」と覚えておくと安心です。

ポイント②：そもそも「手付金」って何のためのお金？

次に、手付金の「中身（性質）」についてのルールです。宅建業者が売主の場合、受け取る手付金はすべて「解約手付（かいやくてつけ）」としての性質を持ちます。

言葉は難しいですが、意味はとてもシンプルです。「お金を諦めれば、理由がなくても契約をキャンセルできる」という機能を持った手付金のことです。

もしこのルールがないと、「転勤が決まったから家を買うのをやめたい」と思っても、業者が「契約違反だ！損害賠償を払え！」と言ってくるかもしれません。そうならないよう、法律で「手付金を犠牲にすれば、きれいさっぱり解約できるようにしましょう」と決めているのです。

解約のルール：「手付放棄」と「手付倍返し」

では、具体的にどうやって解約するのかを見てみましょう。立場によって方法が異なります。

解約したい人	解約の方法
買主からやめる場合	支払った手付金を「放棄」する（諦める）ことで解約できる。
売主からやめる場合	預かった手付金を返し、さらに同額を上乗せして「倍額を償還（倍返し）」することで解約できる。