【宅建】「他人の物件」売っちゃダメ？自己の所有に属さない物件の売買制限を解説！

こんにちは！毎日の勉強、本当にお疲れさまです。

テキストを開いて「今日はここをやるぞ！」と意気込んでみたものの、難しい漢字や法律用語が並んでいて、「うっ……」と気が引けてしまったことはありませんか？

特に宅建業法に入ると、細かいルールがたくさん出てきて混乱しやすいですよね。私自身も学習を始めたばかりの頃は、「なんでこんなにダメなこと（禁止事項）ばかりなの？」と覚えることの多さに頭を抱えていました。

でも、安心してください。宅建業法のルールには、必ず「お客さんを守るため」という明確な理由があります。

今回は、宅建業法の中でも特によく出題される「8種規制（はっしゅきせい）」の一つ、「自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限」についてお話しします。

タイトルだけ見ると「長い！ 難しい！」と感じるかもしれませんが、要するに「自分のものじゃない物件を売っちゃダメだよ」という、とても当たり前の話なんです。

このルールがなぜあるのか、そして試験ではどこが狙われるのか、初学者の方にもイメージしやすいように噛み砕いて解説していきますね。一緒に一つずつ整理していきましょう。

本題に入る前に、まずはこのルールが適用される場面、つまり「8種規制」について軽くおさらいしておきましょう。

この規制が出てくるのは、以下のパターンの時だけです。

プロである不動産屋さんが、知識の少ない一般のお客さんに物件を売るとき、「あまりに理不尽な契約をしてお客さんが損をしないように」と、法律で厳しくルールを決めているんですね。

今回のテーマである「自己の所有に属さない物件の売買制限」も、この「買主であるお客さんを守るためのルール」の一つです。

さて、ここからが今日の本題です。

「自己の所有に属さない」なんて堅苦しい言い方をしていますが、これは大きく分けて2つのパターンのことを指しています。

これらについて、宅建業法では「原則として、売買契約を結んではいけない」と定めています。

ここで少し疑問に思うかもしれません。「え？ 他人の物を売るなんて、そもそも詐欺じゃないの？」と。

実は、一般法である民法の世界では、他人の物を売る契約（他人物売買）は「有効」とされています。「あとで持ち主から買い取って、あなたに渡すからね」という約束ができれば、契約自体はOKなんです。

しかし、宅建業法ではそうはいきません。

もし、宅建業者が「Ａさんの土地をあなたに売ります」と契約したのに、結局Ａさんからその土地を売ってもらえなかったらどうなるでしょう？

楽しみにしていたお客さんは土地を手に入れられず、手付金などのトラブルに巻き込まれてしまうかもしれませんよね。

そうしたリスクを避けるために、宅建業法では民法よりも厳しく、「自分のものじゃない物件は、原則として売買契約しちゃダメ！」と禁止しているのです。

「原則禁止」と聞けば、「じゃあ絶対にダメなんだな」と思いたくなりますが、宅建試験で問われるのは、実は「例外的に契約してもいい場合」の方なんです。

ここが合否を分けるポイントですので、しっかり見ていきましょう。

他人の物件であっても、宅建業者が「その物件を確実に取得できる契約」を結んでいるなら、お客さんと売買契約を結んでもOKになります。

イメージとしては、「今はまだ他人のものだけど、もう私の手元に入ってくることが確定しているから、あなたに売っても大丈夫だよ」という状態です。

【ここがポイント！】業者が物件を取得する契約は、「予約」の状態でもOKです。

「予約」というのは、「将来買いますよ」という約束のこと。これさえあれば、とりあえず物件を確保できているとみなされます。

ここで一つ、試験によく出るひっかけポイントがあります。それが「停止条件付（ていしじょうけんつき）契約」です。

言葉が難しいですが、簡単に言うと「もし〇〇だったら買うよ」という、不確実な約束のことです。

これって、「融資が下りなかったら手に入らない」「家が売れなかったら買えない」ということですよね？

つまり、手に入るかどうかわからない不安定な状態です。こんな不安定な状態で、お客さんに「売ります」と約束するのは危険すぎます。

そのため、業者が物件を取得する契約が「停止条件付」である場合は、例外として認められず、自ら売主として契約を結ぶことは禁止されています。

ここは過去問でも繰り返し問われている超重要ポイントです。「予約はOK、停止条件付はNG」。これだけでも覚えて帰ってくださいね。

次は、新築マンションや造成中の宅地など、「まだ完成していない物件」についてです。

これも広い意味では「まだ現物が存在しない＝自己の所有に属さない」扱いになります。

未完成物件の場合、契約が認められるための条件はシンプルです。

「保全措置」というのは、万が一業者が倒産したり工事がストップしたりしても、お客さんが払った手付金がちゃんと戻ってくるように、銀行や保証会社に保証してもらう仕組みのことです。

この「保全措置」さえしっかりしていれば、未完成物件でも売買契約を結ぶことができます。

「建物がまだないのに契約するなんて不安……」というお客さんのために、「お金の保証はバッチリしてあるから安心してね」という状態にするわけですね。

ここまでの話を整理すると、以下のようになります。

試験会場で迷ったら、この表を頭の中で思い出せるようにしておきましょう。

物件の種類	原則	契約できる例外（OK）
他人物（他人の所有物）	契約禁止	業者がその物件を取得する契約（予約含む）がある場合※停止条件付はNG！
未完成物件（工事完了前）	契約禁止	手付金等の保全措置が講じられている場合

この分野の過去問を解くときは、問題文を読んだ瞬間に「誰の土地を売ろうとしているのか？」をチェックする癖をつけましょう。

例えば、こんな問題文が出たらチャンスです。

「宅建業者Aは、B所有の土地について、Bと停止条件付の売買契約を締結した上で、宅建業者でないCに売却する契約を締結した。」

これを読んだ瞬間に、頭の中で以下のステップを踏みます。

このように、一つずつ事実を確認していけば、答えは自然と導き出せます。

最初は難しく感じるかもしれませんが、「お客さんが損をしないかな？ リスクはないかな？」という視点で考えると、意外と常識的な判断ができるようになりますよ。

いかがでしたか？ 漢字が多くて難しそうな「自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限」ですが、中身は「確実じゃないものは売っちゃダメ」という、とてもシンプルなルールでしたね。

最後に、今日の学習で「これだけは絶対に覚えておくべきポイント」をまとめました。寝る前にこれだけ見返してください。

まずはこの4点だけしっかり頭に入れておけば、この分野の基礎はバッチリです。

焦らず、一つひとつ知識を積み重ねていきましょう。「わかったかも！」という今の感覚を大切に、次のステップへ進んでいきましょうね。

応援しています！