こんにちは！宅建試験の勉強、順調に進んでいますか？毎日仕事や家事に追われていると、「今日は疲れたから明日でいいかな……」なんて思ってしまう日もありますよね。私自身も勉強を始めたばかりの頃は、専門用語の多さに圧倒されて、テキストを開くのさえ億劫になることがありました。
でも、毎日少しずつでも触れていれば、必ず知識は定着していきます。今日のテーマは、宅建業法の中でも特に出題されやすい「手付金等の保全措置」についてです。「未完成物件なら5%？」「保全措置が不要な場合って？」と、数字や条件が絡み合って混乱しやすい部分ですよね。この記事では、そんな苦手意識を持ちやすい保全措置について、初学者の方でもイメージしやすいように噛み砕いて解説していきます。
ここをマスターすると、本試験での得点源になります。焦らず、一つずつ整理していきましょう！
まず、細かい数字を覚える前に、「なぜこのルールがあるのか？」という背景を知っておくと、記憶に残りやすくなります。「手付金等の保全措置」は、宅建業法にある「8種規制」の一つです。これは、プロである「宅建業者（売主）」と、アマチュアである「一般の消費者（買主）」の間で取引をする際に、消費者が不利にならないように守ってくれるルールのことです。
ねえ、もし家を買う契約をして、手付金を払ったあとに、その不動産屋さんが倒産しちゃったらどうなるの？
それが一番怖いよね。最悪の場合、家も手に入らないし、払ったお金も戻ってこない……なんてことになりかねないんだ。
そんな悲劇を防ぐためにあるのが、この「保全措置」です。簡単に言うと、宅建業者が「お金（手付金など）を受け取る前」に、「万が一会社が潰れても、銀行などが代わりにお金を返してくれる仕組み」を作っておきなさい、という決まりなんです。この仕組みを作っていないと、宅建業者は買主からお金を受け取ってはいけないことになっています。
では、どんな時でも必ず保全措置が必要かというと、そうではありません。ここが試験でよく狙われるポイントです。基本的には「保全措置が必要」なのですが、例外的に「保全措置をしなくても、手付金を受け取っていいケース」が存在します。
一つ目の例外は、「買主に所有権の移転登記をした場合」です。登記が完了しているということは、その物件はすでに法的に買主のものになっています。もしその後で売主が倒産しても、物件自体は確保できているので、買主が大きな損害を被るリスクは低いですよね。だから、この場合は保全措置が不要になります。
二つ目の例外は、受け取る金額が「そんなに高額ではない」場合です。ここで重要なのが、「未完成物件」か「完成物件」かによって、基準が変わるという点です。この数字は必ず暗記しておきたいところです。
未完成の物件のほうがリスクが高いから、ルールが厳しい（金額が小さい）と覚えておくといいよ！
この条件に当てはまる「少額の手付金」であれば、わざわざ銀行と契約して保全措置をとらなくても、そのまま受け取ってOKということになります。逆に言えば、この金額を超える手付金を受け取るなら、事前に保全措置が必要ということです。
ここで、実際の試験を想定した具体例を見てみましょう。文字だけで覚えるよりも、具体的な数字でシミュレーションしたほうが頭に入りやすいですよ。
【例題】宅建業者Aが売主、宅建業者でないBが買主。代金5,000万円の「未完成物件（マンション）」を売買契約する場合。手付金として800万円を受け取ろうとしている。
この場合、保全措置は必要でしょうか？一緒に考えてみましょう。チェックするポイントは以下の通りです。
今回は「未完成物件」なので、代金の5%（250万円）を超えると保全措置が必要です。受け取ろうとしている800万円は、250万円を大きく超えていますね。したがって、原則として「保全措置が必要」となります。
ただし！ここでひっかけ問題が出ることがあります。もし問題文に「すでに買主Bへの所有権移転登記を済ませている」と書いてあったらどうでしょう？先ほどお話しした通り、登記が済んでいれば金額に関係なく「保全措置は不要」になります。計算だけで安心せず、問題文の最後まで気を抜かずに読むようにしていきたいですね。
次に、どうやってお金を守るのか、その「方法」について解説します。保全措置には3つの種類がありますが、すべてが自由に使えるわけではありません。ここも試験の頻出ポイントです。
| 方法 | 内容 | 未完成物件 | 完成物件 |
|---|---|---|---|
| ① 銀行等による保証 | 銀行が連帯保証人になってくれる | ○ 使える | ○ 使える |
| ② 保険事業者による保証保険 | 保険会社が保証してくれる | ○ 使える | ○ 使える |
| ③ 指定保管機関による保管 | 第三者機関が現金を預かって保管する | × 使えない | ○ 使える |
表の中で一番注目してほしいのが、③の「指定保管機関による保管」です。これは、手付金等寄託契約というものを結んで、手付金を実際に預かってもらう方法なのですが、未完成物件の取引には利用できません。
どうして未完成だとダメなの？
未完成の物件は、工事のためにお金が必要になることが多いよね。指定保管機関に現金を預けっぱなしにしてしまうと、業者が工事費用としてそのお金を使えなくなってしまうから、と言われているよ。
理由はともかく、試験対策としてはシンプルに覚えましょう。「未完成物件は、手付金の『保管』はできない（銀行か保険だけ！）」。この一点だけ覚えておくだけでも、選択肢を絞り込める問題がたくさんありますよ。
いかがでしたか？手付金等の保全措置は、数字や方法がいくつか出てくるので、最初は混乱するかもしれません。でも、ポイントを絞れば決して難しくありません。最後に、今日これだけは覚えておきたい要点を整理しました。
まずは「未完成は5%、完成は10%」という数字だけでも、今日寝る前に思い出してみてください。それだけでも大きな一歩です。これからも一緒に、コツコツ頑張っていきましょうね。
