こんにちは！資格取得を通じて、今は経理の仕事をしている元・宅建受験生の私です。
勉強は順調に進んでいますか？
前回は、少し計算が複雑な「売買」の報酬額（仲介手数料）についてお話ししました。数字や計算式が出てくると、どうしても「うっ、苦手だな……」と身構えてしまう方も多いかもしれませんね。私も最初は、電卓を叩くのが憂鬱で仕方ありませんでした。
ですが、安心してください。今日テーマにする「賃貸（貸借）」の報酬計算は、売買に比べるとずっとシンプルなんです。むしろ、ここはルールさえ整理できていれば、確実に得点源にできる「おいしい分野」でもあります。
今日は、ごちゃごちゃになりやすい「居住用」と「事業用」の違いを中心に、賃貸の報酬上限を一緒に攻略していきましょう！
まずは、全体の大原則から押さえていきましょう。売買の時は「3％＋6万円」のような計算式を使いましたが、賃貸（アパートを借りる、店舗を借りるなど）の場合はもっと単純です。
宅建業者が、貸主と借主の間の契約を成立させた時に受け取れる報酬（仲介手数料）の合計額は、原則として「借賃（家賃）の1ヶ月分」が上限です。
これが全ての基本になります。例えば、家賃10万円のお部屋であれば、業者全体で受け取れるのは10万円（＋消費税）まで。売買のように複雑な掛け算をする必要はほとんどありません。
ただし、試験でよく問われるのは、「この1ヶ月分を、貸主と借主のどちらから、いくらもらえるか？」という内訳のルールです。ここで「居住用（人が住む家）」か「それ以外（事務所や店舗）」かでルールが変わってきます。
ここが今日の記事で一番大切なポイントです。私たちが普段住むアパートやマンションなどの「居住用建物」の仲介をする場合、法律は借主（借りる人）を守るために少し厳しいルールを設けています。
居住用建物の場合、宅建業者が依頼者（貸主・借主）の一方から受け取れる報酬額は、原則として「借賃の0.5ヶ月分」が上限とされています。
つまり、家賃10万円のアパートなら、貸主から5万円、借主から5万円、合わせて10万円（1ヶ月分）を受け取るのが基本の形です。何も言わずに「借主から1ヶ月分全額もらう」ということは、原則としてできません。
えっ、でも不動産屋さんで「仲介手数料は家賃1ヶ月分です」って言われたことありますよ？あれは違反なんですか？
鋭いですね！実はそこには「承諾」というキーワードが隠されているんです。ここが試験のひっかけポイントですよ。
例外として、媒介契約の成立までに依頼者の承諾を得ている場合に限り、一方から「借賃の1ヶ月分」までを受け取ることができます。
実務では、入居申し込みの際に「承諾書」にサインをすることで、借主が1ヶ月分を負担するケースが多いですね。しかし試験対策としては、以下のルールを厳密に覚えておきましょう。
もし、貸主から承諾を得て1ヶ月分（＋税）をもらった場合、借主からは1円も受け取ることができません。合計額の枠は絶対に超えられないのです。
次に、オフィスビルや店舗、土地などの「居住用以外」の物件と、「代理」という形式の場合を見ていきましょう。こちらは居住用のような「0.5ヶ月縛り」がありません。
事務所や店舗などの場合、貸主と借主のどちらからいくらもらうかは、合計が「借賃の1ヶ月分」以内であれば自由です。
これらは全てOKです。居住用のように事前の承諾がなくても、合計が範囲内なら配分は自由に変えられます。「居住用以外＝配分自由（合計は1ヶ月）」と覚えておくとスムーズですね。
「代理」とは、大家さんの代わりになって契約権限を持つような、より重い責任を持つ立場のことでしたね。代理の場合、依頼者から「借賃の1ヶ月分」を報酬として受け取ることができます。
「売買の代理」では手数料が2倍（要は2人分）までもらえるルールでしたが、賃貸の場合は注意が必要です。たとえ代理であっても、相手方（借主など）と合わせて受け取れる合計額は「借賃の1ヶ月分」までです。
つまり、貸主から代理の依頼を受けて1ヶ月分をもらったら、仲介した相手（借主）からは報酬をもらえません。ここを「代理だから2ヶ月分もらえる！」と勘違いしないようにしましょう。
最後に、少しレベルの高いお話をします。賃貸の媒介・代理において、「権利金」の授受がある場合の特例です。
店舗の賃貸などで、「権利金（返還されない金銭）」が支払われることがあります。この場合、その権利金の額を「売買代金」とみなして、売買の時の計算式（3％＋6万円など）を使って報酬計算をしても良いことになっています。
これを適用すると、家賃ベースで計算するよりも高い報酬額になることが多いため、業者にとっては有利な計算方法です。ただし、以下の2つの条件に注意してください。
試験で「居住用の建物で権利金の授受がある場合……」という問題が出たら、迷わず「家賃の1ヶ月分が上限！」と判断してください。この特例は、あくまで店舗や事務所などの話です。
いかがでしたか？「売買」に比べると、計算自体はシンプルだったと思います。最後に、今日絶対に覚えて帰ってほしいポイントをまとめました。
この「居住用か、それ以外か」という視点を持つだけで、ひっかけ問題に引っかかる確率はグッと減ります。まずは過去問で、賃貸の計算問題を1問解いてみてください。「あ、これのことか！」と実感できるはずですよ。
焦らず、一つひとつ知識を定着させていきましょう。応援しています！
