こんにちは！日々の宅建試験の勉強、本当にお疲れ様です。
法律の勉強をしていると、「都市計画区域」だの「準都市計画区域」だの、似たような言葉がたくさん出てきて頭が痛くなりませんか？
「漢字ばかりで、もう何がなんだか……」
そんなふうにテキストを閉じたくなってしまう気持ち、痛いほどよく分かります。私も勉強を始めたばかりの頃は、「準」がつくだけで何が違うのかサッパリわからず、何度も混乱しました。
でも、大丈夫です。この「準都市計画区域」は、「なぜそれが必要なのか？」という背景（イメージ）さえ掴めれば、覚えることは意外と少ないお得な分野なんです。
今日は、このややこしい「準都市計画区域」について、難しい言葉をできるだけ使わずに解説していきます。「なるほど、そういう場所のことか！」と納得して、試験に出るポイントをサクッと持ち帰ってくださいね。
まずは、細かい定義を覚える前に、「どんな場所なのか」をイメージしてみましょう。これが分かると、後の暗記がグッと楽になります。
日本全国の土地は、大きく分けると「都市計画区域（街づくりをしっかりやるエリア）」と「都市計画区域外（それ以外のエリア）」に分かれます。
都市計画区域の中では、厳しいルールで街づくりが進められますが、その「外」はどうでしょうか？基本的には、そこまで厳しい規制はありません。
しかし、都市計画区域の「外」であっても、特定の場所では急激に建物が増えることがあります。一番わかりやすい例が、高速道路のインターチェンジ周辺です。
- 高速道路ができて、インターチェンジができる。
- 交通の便が良くなるので、物流倉庫や工場、あるいはパチンコ店やラブホテルなどが作られやすくなる。
- 何のルールもないと、これらが無秩序に建設され、グチャグチャな状態になってしまう。
こうなってしまうと、将来「ここもしっかり街として整備しよう」と思った時に、バラバラに建った建物が邪魔をして、道路を通すこともできなくなってしまいます。
そこで登場するのが「準都市計画区域」です。
条文は少し難しいですが、要するに「今はまだ本格的な街じゃないけれど、このままだと乱開発されそうだから、今のうちに最低限のルール（網）をかけておこう」という区域のことです。
まさに「準」都市計画区域、という名前の通り、都市計画区域に「準ずる」扱いをして、将来の街づくりを守るためのエリアなんですね。
イメージができたところで、ここからは宅建試験で問われる具体的なポイントを見ていきましょう。初学者が引っかかりやすい「指定する人」と「ルールの内容」に絞って解説します。
まず一つ目のポイントは、この区域を「誰が決めるか（指定権者）」です。
準都市計画区域を指定するのは、都道府県です。
ここでのポイントは、市町村ではないということ。高速道路のインターチェンジなどは、複数の市町村にまたがったり、広い視点での判断が必要になったりします。そのため、より広域的な行政庁である「都道府県」が判断することになっています。
試験で「市町村長が指定する」と出たら、それは×（バツ）です。まずはここをしっかり押さえましょう。
ここが今日のメインディッシュです。準都市計画区域に指定された後、そこにはどんな都市計画（ルール）を定めることができるのでしょうか？
試験では「準都市計画区域において定めることができるもの（またはできないもの）はどれか？」という形式でよく出題されます。
全部を丸暗記するのは大変ですが、「乱開発防止のための最低限のルールならOK」「本格的な街づくりメニューはNG」という基準を持つと整理しやすくなります。
以下の表にまとめましたので、ざっと目を通してみてください。
| 分類 | 内容（例） | 覚え方のコツ |
|---|---|---|
| 定めることができる |
|
「ここに工場はダメ」「高すぎる建物はダメ」といった、乱開発を防ぐための規制はOKです。特に「用途地域」を定められる点は超重要！ |
| 定めることができない |
|
「街を活性化させよう！」「高層ビルを建てよう！」という積極的な開発メニューは準都市計画区域には似合いません。 |
- 用途地域
- 特別用途地区
- 高度地区
- 特定用途制限地域
- 景観地区
- 風致地区
- 区域区分（線引き）
- 高度利用地区
- 市街地開発事業
- 防火地域・準防火地域
この表の中で、特に試験で狙われるのが以下の2点です。
1. 準都市計画区域でも「用途地域」は定められる用途地域というのは、「ここは住居専用」「ここは商業地」と使い道を分けるルールです。乱開発を防ぐためには、「ここに怪しいお店を建てちゃダメ！」と言えるようにする必要がありますよね。だから、準都市計画区域であっても、用途地域は定めることができます。
2. 「区域区分」は定めない区域区分とは、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分ける線引きのことです。これは、本格的な「都市計画区域」の中だけで行う特別な分け方です。準都市計画区域はあくまで「準」なので、この線引き（区域区分）は行いません。
「準都市計画区域では、用途地域を定めることができる」→ 〇「準都市計画区域では、区域区分を定めることができる」→ ×
この違いだけは、今日絶対に覚えて帰ってくださいね！
いかがでしたか？「準都市計画区域」という名前の堅苦しさに比べて、やろうとしていることは「将来のための予防措置」というシンプルなものでした。
最後に、今日の学習の要点を整理します。寝る前にこれだけ思い出せれば、今日の勉強はバッチリです！
- 場所のイメージ：都市計画区域の「外」。IC付近など、開発が進みそうな場所。
- 目的：放置すると乱開発されるので、将来のために規制をかける（予防）。
- 指定する人：都道府県（市町村ではない）。
- できること：用途地域、高度地区、風景を守る風致地区など。
- できないこと：区域区分（線引き）、市街地開発事業など。
特に「用途地域はOK、区域区分はNG」という組み合わせは、試験直前まで何度も確認することになる重要ポイントです。
法律の勉強は、一つひとつの「なぜ？」を解消していくと、記憶に定着しやすくなります。焦らず、一つずつ積み重ねていきましょう。
明日もまた、無理のない範囲で一緒に頑張りましょうね！
