宅建試験の勉強、毎日おつかれさまです。特に「法令上の制限」の分野に入ると、似たような言葉がたくさん出てきて頭が混乱してしまうこと、ありますよね。
私自身も勉強を始めたばかりの頃は、「都市計画区域」と今回のテーマである「準都市計画区域」、この2つの違いがなかなかつかめずに苦労しました。「準」がつくだけで何が変わるの？ と疑問に思うのは、とても自然なことです。
でも、安心してください。この「準都市計画区域」は、ポイントさえ押さえてしまえば、実は得点源にしやすい単元なんです。難しい法律用語も、私たちの身近な風景に置き換えてイメージすれば、すっと頭に入ってきます。
この記事では、初学者の方が特につまずきやすい「準都市計画区域の指定」に関するルールや、試験でよく問われる「都市計画区域との違い」について、噛み砕いてお話ししていきます。今の不安を解消して、「なるほど、そういうことか！」という納得感を一緒に作っていきましょう。
まずは、言葉の意味から整理していきましょう。漢字が多くて難しそうに見えますが、分解するとシンプルです。
具体的にどういうことか、少し想像してみましょう。例えば、普段は静かな田舎の風景が広がる場所があるとします。ここはまだ「都市計画区域（街づくりをしっかりやるエリア）」には指定されていません。
しかし、近くに高速道路のインターチェンジができました。するとどうなるでしょうか？便利になるので、広い駐車場を持ったレストランや、大きな倉庫、工場などがポツポツと建ち始めますよね。
もし何のルールも決めずに自由に建設を許してしまうと、将来もっと開発が進んで「よし、ここも街として整備しよう！」となったときに、建物がバラバラに建っていて道路も作れない……なんてことになりかねません。これを法律用語では「都市としての整備、開発及び保全に支障が生じる恐れがある」といいます。
そうならないために、「まだ本格的な街じゃないけれど、今のうちから最低限のルールは決めておこうね」として指定するのが、準都市計画区域なのです。
試験対策としては、以下の定義をざっくり理解しておけば大丈夫です。
- 場所：都市計画区域の「外」で定める
- 目的：土地利用を整えて、将来の環境悪化や混乱を防ぐため
- 規制：積極的に街を作るわけではないが、土地利用の制限（用途地域など）を定めることができる
さて、ここからが宅建試験で非常によく出るポイントです。「このエリアを準都市計画区域にします！」と決めるのは誰でしょうか？
結論から言いますと、準都市計画区域を指定するのは都道府県です。
ここで思い出していただきたいのが、「都市計画区域」の指定ルールです。都市計画区域の場合、基本は都道府県が指定しますが、「2つ以上の都府県にまたがる場合」は国土交通大臣が指定する、というルールがありましたよね。
しかし、準都市計画区域にはその例外がありません。ここが最大のひっかけポイントです。
準都市計画区域は、あくまで都市計画区域の「外」にあるものですから、そこまで広範囲に大規模な指定をすることは想定されていません。そのため、どんな場合でも都道府県が指定すると覚えておきましょう。
次に、指定する際の手続きについても確認しておきます。これは都市計画区域を指定するときと全く同じ流れですので、セットで覚えると楽ですよ。
- あらかじめ、関係する市町村や、都道府県都市計画審議会の意見を聴く
- 国土交通大臣に協議をして、同意を得る
- 公告（みんなにお知らせ）する
特に「国土交通大臣への協議・同意」が必要な点は、知事の一存だけで勝手に決められないようになっている、というイメージを持っておくと忘れにくいですね。
勉強を進めていくと、こんな疑問が湧いてくるかもしれません。「準都市計画区域だった場所が発展して、正式に都市計画区域に指定されたらどうなるの？」
街は生き物のように成長しますから、これは十分にあり得る話です。この場合のルールも試験に出やすいので、しっかり整理しておきましょう。
もし、準都市計画区域の「全部」が、新しく都市計画区域として指定されたとします。つまり、準都市計画区域が都市計画区域に飲み込まれた状態です。
この場合、格上の「都市計画区域」のルールが適用されることになるため、準都市計画区域としての役割は終わります。ポイントは、「廃止の手続きを経ることなく、当然に廃止される」という点です。
わざわざ「準都市計画区域を廃止します」という書類を作ったり、会議を開いたりする必要はありません。自動的に切り替わる、と覚えておいてください。
では、準都市計画区域の「一部」だけが都市計画区域になった場合はどうでしょうか。
この場合も考え方は同じです。都市計画区域と重複した部分は、自動的に都市計画区域のルールになります。そして、残った部分はそのまま準都市計画区域として存続します。
法律的には、「都市計画区域と重複する区域以外の区域に、当然に変更されたものとみなされる」という言い回しになります。
少しややこしい言い方ですが、要するに「重なった部分は自動的にカットされて、残った部分だけで準都市計画区域が続く」ということです。ここでも、特別な手続きは不要です。
今回は、少しイメージしにくい「準都市計画区域」について解説しました。「都市計画区域予備軍」のようなイメージを持つと、理解しやすかったのではないでしょうか。
最後に、今日の記事でここだけは覚えて帰ってほしいポイントをまとめます。寝る前にこのリストを眺めるだけでも、定着度が変わりますよ。
- 定義：都市計画区域の「外」で、将来のために制限をしておくエリア
- 指定権者：必ず「都道府県」が指定する（大臣ではない！）
- 手続き：関係市町村・審議会の意見を聴く ➡ 大臣に協議・同意 ➡ 公告
- 重複した場合：都市計画区域に飲み込まれた部分は、手続き不要で自動的に廃止・変更される
法令上の制限は、最初はとっつきにくいですが、一度ルールを整理してしまえばパズルのように解けるようになります。まずは「準都市計画区域は都道府県が決める！」ということだけでも、今日しっかり頭に入れておいてくださいね。
焦らず、一つひとつ知識を積み重ねていきましょう。応援しています！
