こんにちは。宅建の勉強、今日もお疲れ様です。
「法令上の制限」という分野に入ると、今まで聞き慣れない法律がたくさん出てきて戸惑ってしまいますよね。私自身、勉強を始めたばかりの頃は、「農地法？ 農業なんてしたことないし、イメージがわかないよ…」とテキストを眺めてはため息をついていました。
でも、安心してください。農地法は、宅建試験の中でも「毎年必ずと言っていいほど出題される」かつ「点数が取りやすい」超重要ボーナスステージなんです。
本ブログでは、難しい言葉をできるだけ使わず、初学者の方が「なるほど、そういうことか！」と納得できるように解説していきます。
今回のテーマは、農地法のメインディッシュである「3条・4条・5条の違い」です。ここさえ整理できれば、農地法の問題は怖くありません。一緒にゆっくり確認していきましょう。
まず、なぜ農地法には「3条、4条、5条」という3つの区分があるのでしょうか。
ざっくり言うと、「誰が、何のために、土地をどうするのか」によって、厳しさが違うからです。日本の食料自給率を守るために、「農地を勝手に減らさないでね」というのがこの法律の目的です。
まずは、それぞれの条文が「どんな場面」で使われるのか、イメージを持つところから始めましょう。
3条とか5条とか、数字だけで言われると混乱しちゃいます…。どうやって区別すればいいですか？
その気持ち、よくわかります！まずは「農地のまま使うのか」「農地以外（家など）にするのか」で分けて考えると楽になりますよ。
3条は、「権利移動（けんりいどう）」だけのパターンです。
例えば、「農家のAさんが、農家のBさんに畑を売る」ような場合です。畑は畑のまま使われます。つまり、農地は減りません。ただ、持ち主が変わるだけです。
- キーワード：権利移動のみ（転用なし）
- 場面：農地 → 農地
- イメージ：選手交代（耕す人は変わるけど、畑はそのまま）
4条は、「転用（てんよう）」だけのパターンです。「転用」とは、農地を農地以外のもの（宅地や駐車場など）に変えることです。
例えば、「農家のAさんが、自分の畑をつぶして、自分の家を建てる」ような場合です。持ち主はAさんのままですが、農地が減ってしまいます。
- キーワード：転用のみ（権利移動なし）
- 場面：農地 → 農地以外
- イメージ：自分勝手な改造（自分の畑を駐車場にしちゃう）
5条は、「権利移動」＋「転用」のセットです。
例えば、「農家のAさんが、不動産業者Bさんに畑を売って、Bさんがそこにマンションを建てる」ような場合です。持ち主も変わるし、農地もなくなってしまいます。
- キーワード：権利移動 ＋ 転用
- 場面：農地 → 農地以外
- イメージ：売却＆開発（一番ダイナミックな変化）
イメージができたら、ここからは試験で問われる具体的なルールを見ていきましょう。宅建試験では、この「誰の許可が必要か？」「許可がないとどうなるか？」のひっかけ問題が頻出です。
ここが一番の暗記ポイントです。「誰にお伺いを立てるか」が条文によって違います。
| 条文 | 許可権者 | 覚え方のコツ |
|---|---|---|
| 3条 | 農業委員会 | 農家同士のやり取りだから、地元の農業委員会でOK |
| 4条・5条 | 都道府県知事（指定市町村は市町村長） | 農地が減る重大なことだから、偉い人（知事）の許可が必要 |
3条だけが「農業委員会」で、4条と5条は「知事」です。ここを逆にして出題されることが多いので、「農地が減る（転用する）4条・5条は、より厳しい知事の許可！」と覚えておきましょう。
都市計画法で勉強する「市街化区域」というエリアがありますよね。ここは「どんどん街を活性化させよう！」という場所です。
そのため、市街化区域内にある農地については、特例があります。
- 4条・5条の場合：あらかじめ農業委員会に「届出」をすれば、許可は不要。
- 3条の場合：特例なし（通常通り許可が必要）。
えっ、3条には特例がないんですか？
そうなんです。3条は「農地として耕作すること」が前提ですよね。市街化区域だからといって、農業のプロじゃない人に農地を売ってしまうと、荒れ地になってしまうかもしれません。だから、3条には「届出だけでOK」という甘い特例はないんです。
もし、許可が必要なのに無許可で契約してしまったら、その契約はどうなるのでしょうか？
- 3条・5条（人が変わる）：契約は無効になります。そもそも売買契約自体がなかったことになります。
- 4条（自分だけ）：契約という概念がないので、無効にはなりませんが、工事停止や原状回復命令が出ます。
罰則については、どれも厳しく「3年以下の懲役 または 300万円以下の罰金（法人は1億円以下）」です。罰則の内容自体より、「3条や5条の無許可契約は無効になる」という点がよく出題されます。
最後に、許可も届出もいらない「完全フリー」なケースをいくつか押さえておきましょう。これを知っていると、選択肢を一つ消去できます。
- 国や都道府県が権利を取得・転用する場合
- 相続（遺産分割）、離婚の財産分与の場合
- ※許可は不要ですが、あとで農業委員会への「届出」は必要です（3条の例外）。
- ※許可は不要ですが、あとで農業委員会への「届出」は必要です（3条の例外）。
- 2アール未満の農地を、自分の農業用施設（温室やサイロなど）にする場合（4条の例外）
- ※許可は不要ですが、あとで農業委員会への「届出」は必要です（3条の例外）。
「国や地方自治体が絡むと許可不要」「相続は許可不要」というのは、他の法律でもよくあるパターンですね。
農地法は覚えることが表のように整理されているので、一度頭に入れば忘れにくい分野です。まずは以下のポイントを今日のお土産にして、過去問にチャレンジしてみてください。
- 3条は「権利移動（農地のまま）」、4条は「転用（自分で）」、5条は「権利移動＋転用（売って変える）」。
- 許可権者は、3条が「農業委員会」、4条・5条は「知事」。
- 市街化区域なら、4条・5条は「農業委員会への届出」だけでOK（3条に特例なし！）。
- 相続の場合は、許可不要（ただし届出は必要）。
最初は表を見ながら問題を解いても構いません。「あ、ここは知事の許可が必要な場面だな」と確認しながら進めることで、自然と記憶に定着していきますよ。
農地法を得点源にして、合格へ一歩近づきましょう！応援しています。
