【宅建・民法】地震と火事で違う？履行不能と危険負担の区別をマスターしよう

宅建の勉強を進めていくと、「履行不能（りこうふのう）」という四字熟語のような用語が出てきます。「漢字ばかりで難しそう……」と身構えてしまうかもしれませんね。

でも、安心してください。この言葉、日常会話で言えば「約束を守るのが不可能になった」というだけの話なんです。

本記事では、宅建試験の民法分野で頻出の「履行不能」について、具体的なイメージを持ちながら解説していきます。特に「契約解除」や「損害賠償」がどうなるのか、そして間違いやすい「危険負担」との違いについて、初学者の方でもスッキリ理解できるように整理しました。

用語の意味を丸暗記するのではなく、ストーリーで理解することで、試験本番でも迷わず正解を選べるようになりますよ。一緒に一つずつ確認していきましょう。

「履行不能」とは？まずはイメージを掴もう

まずは言葉の意味から整理していきましょう。「履行不能」とは、契約は成立したものの、後から債務（やるべきこと）を果たすことができなくなってしまった状態を指します。

ここで重要なのが、「債務者の責任（わざと、または不注意）」でできなくなったという点です。

これについては、以前解説した「債務不履行」の一種として位置づけられています。債務不履行＝約束破り！宅建試験で頻出の「損害賠償」と「解除」のルール

よく出る事例：売主のタバコの不始末で全焼

宅建試験で最もイメージしやすい具体例を見てみましょう。

買主Aさんと、売主Bさんが、建物の売買契約を結びました。しかし、建物を引き渡す前に、売主Bさんが寝タバコをしてしまい、不注意でその建物を全焼させてしまったとします。

建物は燃えてなくなってしまったので、もう買主Aさんに引き渡すことは物理的に不可能です。これが「履行不能」の状態です。

この時、悪いのは明らかに売主Bさんですよね。このように、「債務者（この場合は売主B）の責任」によって約束が果たせなくなった場合、法律では買主Aさんを守るために強力なルールを用意しています。

履行不能の効果：契約解除と損害賠償請求

では、履行不能になった場合、買主Aさんはどのようなことができるのでしょうか？試験で問われる超重要ポイントは以下の2点です。

ポイント①：催告（さいこく）は不要！

通常、相手が約束を遅れているだけ（履行遅滞）の場合は、「早くしてください」と催告（忠告）をする必要があります。いきなり契約解除はできません。

しかし、履行不能の場合はどうでしょうか？建物はすでに燃えて灰になっています。「早く建物を渡してくれ」と催告したところで、絶対に無理ですよね。

そのため、履行不能の場合は、催告をすることなく、直ちに契約を解除することができます。「催告が必要である」というひっかけ問題がよく出るので、注意してくださいね。

ポイント②：解除しても損害賠償は請求できる

契約を解除して「なかったこと」にしたとしても、買主Aさんには損害が残るかもしれません（引越しの手配キャンセル料など）。

そのため、契約解除をしたとしても、別途、損害賠償請求をすることが可能です。「解除したから損害賠償はできない」という選択肢が出たら、それは間違いです。

損害賠償については、あらかじめ金額を決めておく「予定」のルールなどもありましたね。こちらの記事も復習に役立ちます。「ボッタクリ防止」のルール！？宅建試験でよく出る【損害賠償額の予定】攻略法

【比較】「危険負担」との違いを整理しよう

さて、ここで勉強熱心な方が混乱しやすいのが、「危険負担（きけんふたん）」との違いです。

先ほどは「売主Bのタバコの不始末」で建物が燃えました。では、もし原因が「東日本大震災のような巨大地震による津波」だったらどうでしょうか？

建物がなくなって引き渡せないという結果は同じです。しかし、地震は売主Bさんのせいではありませんよね。

「債務者の責任」があるかないかが分かれ道

このように、債務者の責任ではない原因（天災など）で履行できなくなった場合は、「履行不能（債務不履行）」とは呼びません。「危険負担」という別のルールで処理します。

試験対策としては、以下の表のイメージを持っておくと安心です。

原因	法律上の扱い	ペナルティの有無
売主の不注意（タバコの不始末など）	履行不能（債務不履行）	損害賠償請求できる
自然災害（地震・津波など）	危険負担	損害賠償請求できない（売主も被害者だから）